הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ירושלים העניקה השבוע תוקף מלא לתוכנית "מתחם הצעירים" - פרויקט פיתוח רחב היקף הממוקם בלב שכונת פסגת זאב הצפונית, בסמיכות לרחוב דוד ניב. התוכנית החדשנית, שמתפרסת על שטח של כ-15 דונם ומקודמת על ידי קבוצת בית ירושלמי (BY), מבטיחה להכניס מודל דיור רב-דורי חסר תקדים לנוף העירוני הירושלמי.
חלוקה חסרת תקדים: 60% דיור מיוחד
הפרויקט, שנרכש על ידי הקבוצה באוקטובר 2023, מתכנן הקמת 518 יחידות דיור בחלוקה ייחודית המערערת על המודל המסורתי של פיתוח דיור בירושלים. בניגוד לפרויקטים מסורתיים המתמקדים בדיור למכירה, רק 40% מהיחידות (207 יחידות דיור) יוקצו למגורים קבועים, בעוד 60% מכלל הפרויקט (311 יחידות דיור) יועדו לדיור מיוחד - השכרה ארוכת טווח, דיור מוגן ופתרונות דיור חלופיים נוספים.
לפי הוראות התוכנית, היקף הדיור המוגן לבדו לא יפחת מ-20% מכלל יחידות הדיור במתחם - נתון המעיד על מחויבות ברורה לשילוב דורי. השטח הממוצע של כל יחידת דיור מתוכנן על 85 מטר רבוע, כולל חדר מוגן.
נוף עירוני חדש: שבעה מבנים בגבהים מדורגים
החזון האדריכלי של המתחם, שגובש על ידי האדריכל רנדי אפשטיין ממשרד קולקר-אפשטיין, מתכנן שינוי דרמטי בקו הרקיע של פסגת זאב הצפונית. שלושה מגדלים המתנשאים לגובה של 22 קומות יעמדו לצד ארבעה בניינים בבנייה מרקמית של 10 קומות, תוך יצירת מדרג גבהים המשתלב בטופוגרפיה המקומית.
התכנון כולל גם 3,500 מטר רבוע מוקצים למסחר ותעסוקה, אשר אמורים להחיות את המתחם ולהפכו למרכז פעילות שכונתי. המתכננים שמו דגש מיוחד על עידוד הליכתיות באמצעות יצירת ציר ייעודי להולכי רגל ושביל אופניים רציף מהצפון לדרום, הרחבת המדרכות ויצירת כיכרות עירוניות.
תשתית חברתית מקיפה
המתחם מתכנן להקיף בתוכו מערך תשתיות ציבוריות נרחב הכולל מעונות יום, כיתות גן, בית כנסת ושימושים קהילתיים נוספים. השטחים הירוקים והציבוריים אמורים לשמש נקודת חיבור בין הדורות השונים במתחם ולחזק את הזהות השכונתית.
אבישי מאירוביץ, סמנכ"ל פיתוח עסקי בקבוצת בית ירושלמי, מסביר את החזון: "אנו מברכים על אישור התוכנית שיוצרת מודל חדשני וראשוני של בנייה רב דורית בעיר, וגאים להיות החלוצים בתחום ולספק במתחם אחד מענה חברתי נרחב ופתרונות דיור שונים לקהלים רחבים על פי מודל הנהוג בעולם מזה שנים."
פתרון לפינוי-בינוי עתידי
אחת מהתובנות המרתקות בפרויקט נוגעת לפתרון שמציעה החברה לאתגר הפינוי-בינוי בירושלים. 150 יחידות הדיור להשכרה ארוכת טווח במתחם אמורות לשמש פתרון דיור זמני ללמעלה מ-1,400 דיירים שיצטרכו לפנות את בתיהם במסגרת פרויקטי התחדשות עירונית אחרים שמקדמת הקבוצה.
מאירוביץ מדגיש: "הדבר נותן יתרון עצום לקבוצה ביכולת לקדם התחדשות עירונית ולהבטיח איכות ורציפות דיורית ללקוחותיה. אנו ממשיכים בקידום עשרות תכניות שונות בבירה עם שדרוג פני השכונות הוותיקות ובינוי בשכונות החדשות, תוך תוספת של אלפי יחידות דיור ופתרונות מגורים חדשים לטובת פתרון מצוקת הדיור."
ניהול מקצועי ופיקוח הנדסי
את ניהול הפרויקט המורכב מבצעת קבוצת ההנדסה "וקסמן גרופ", המתמחה בפרויקטים בני היקף דומה. השילוב בין החזון האדריכלי החדשני לניהול הנדסי מקצועי אמור להבטיח ביצוע מיטבי של הפרויקט.
המתחם הצעירים מייצג ניסיון ראשון מסוגו בירושלים ליצירת מודל דיור רב-דורי מקיף, בהשראת מגמות מובילות באירופה ובארצות הברית. האם הפרויקט יצליח לעמוד בציפיות ולהוות מודל לחיקוי, או שמא יצטרף לשורה הארוכה של פרויקטי יוקרה שאינם נותנים מענה אמיתי לבעיות הדיור השכונתיות - זאת תוכל להוכיח רק העת.
התוספת של 518 יחידות דיור במתחם אחד, גם אם 60% מהן מיועדות לדיור מיוחד, צפויה להוסיף מאות כלי רכב נוספים לרשת הדרכים המקומית. בהנחה שרובן של יחידות הדיור הקבועות יאוכלסו במשפחות עם לפחות רכב אחד, ובחשבון השכרה ארוכת טווח שגם היא מייצרת תנועה קבועה, מדובר בתוספת של 300-400 כלי רכב נוספים לשכונה שכבר עתה חונקת בשעות השיא.
למרות שהתוכנית כוללת "ציר ייעודי להולכי רגל ושביל אופניים רציף מהצפון לדרום", היא נראית מתעלמת מהחלק החיוני ביותר בפתרון הבעיה התחבורתית - שיפור התשתיות לכלי רכב ויצירת חלופות תחבורתיות אמיתיות. הרחבת המדרכות ויצירת כיכרות עירוניות, למרות יתרונותיהן העירוניים, לא מתמודדות עם הבעיה הקיימת של חנק תחבורתי.
האדריכל רנדי אפשטיין ממשרד קולקר-אפשטיין, שעיצב את החזון האדריכלי, התמקד בעידוד הליכתיות פנים-שכונתית, אך לא ברור כיצד הפרויקט מתמודד עם התנועה הנוצרת ממנו ועד מחוץ למתחם. השאלה הקריטית נותרת ללא מענה: איך ייצאו מאות הדיירים החדשים מהמתחם בשעות השיא מבלי להחמיר את הפקקים הקיימים?
